Приобретение квартиры – одна из первостепенных задач, которые предстоит решить молодой семье, сделав первый шаг на пути в самостоятельную жизнь. К сожалению, такую серьезную статью финансовых расходов могут позволить себе немногие. Особенно сегодня, в период экономического кризиса, когда доходы многих семей существенно сократились. Решить эту проблему в последние годы помогают социальные и коммерческие ипотечные программы. Какую из них предпочесть? Исходя из собственного опыта, каждый ответит на этот вопрос по-разному, ведь у обеих кредитных моделей свои функциональные особенности, свои «плюсы» и «минусы».

Если ваша семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, вы можете принять участие в программе «Молодой семье – доступное жилье», разработанной правительством Москвы.

Главное преимущество, которое дает проект, – это возможность приобрести квартиру непосредственно по инвестиционной себестоимости строительства. Так, если средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Москве составляет около 2000 долларов, то по программе ипотеки столичное правительство обязуется сократить эту сумму до 500 долларов.

Кроме того, всем очередникам предоставляется субсидия для покупки жилья по стандартной ипотечной схеме. Город обяжет строительные компании резервировать часть строящегося жилья, для того чтобы у заемщика было приоритетное право его приобретения по ипотеке. Оставшиеся проценты будут погашаться из бюджета.

Наиболее выгодны в рамках данной социальной программы условия кредитования банка «Московское ипотечное агентство», который на 100% принадлежит городу. На сегодняшний день кредит семьям-заемщикам обойдется в 11,7% годовых в рублях и в 9% в долларовом эквиваленте (при средней процентной ставке по Москве 12% в валюте и 18% в рублях).

Напомним, что разработанный в 2002 году социальный проект пережил три этапа реструктуризации. На первом этапе (в 2003–2005 годах) предусматривалось несколько вариантов улучшения жилищных условий: предоставление квартир по договору коммерческого найма, аренда, рассрочка платежа, безвозмездные субсидии и возвратные займы. Однако новая программа московского правительства не позволяла решить давний, возникший еще с булгаковских времен квартирный вопрос. Прежде всего по причине нехватки муниципального жилья на всех желающих. Согласно статистике, за три года реализации программы молодым семьям была предоставлена лишь 9581 квартира, в то время как требуется не менее 290 тыс. квартир для молодых семей, которые обеспечены жилплощадью ниже нормы предоставления жилья.

Помимо количественных, в программе было много серьезных организационных недостатков. «Вот если бы срок погашения кредита продлили, а процентные ставки снизили», – сетовали московские очередники. Что и говорить, жесткие требования к заемщикам, большое количество инстанций, решающих вопрос о том, быть или не быть каждой отдельно взятой семье в числе участников проекта, длительное ожидание обещанного жилья – все это заставляло многих расстаться с мечтой о приобретении квартиры из муниципального фонда, отдав предпочтение одной из коммерческих ипотечных программ.

Учитывая многочисленные замечания, в 2006 году московские власти утвердили второй этап программы. Среди нововведений – продажа квартир по льготным ценам с использованием ипотечного кредитования под 5% годовых (так называемая "льготная ипотека"), увеличение рассрочки платежа до 10 лет, револьверное использование муниципального жилого фонда (под последним подразумевается возможность социального найма жилья у города с правом последующего приобретения квартиры по льготной цене при рождении ребенка).

Наконец, в текущем году нуждающихся в улучшении жилищных условий молодых очередников ожидают новые позитивные изменения. Если на втором этапе программы ее участниками могли стать семьи без детей, в которых оба супруга не старше 30 лет, то теперь возрастной ценз для них повышен до 35 лет.

Кроме того, если во втором этапе программы участие могла принять только та молодая семья, все члены которой постоянно проживали в Москве и являлись гражданами РФ, то теперь требования стали более мягкими. Все члены молодой семьи должны быть гражданами РФ и хотя бы один из супругов должен постоянно проживать в Москве. Молодые семьи смогут также использовать при улучшении жилищных условий материнский (семейный) капитал.

Если же, несмотря на все эти нововведения, по нормативам жилищного законодательства вы не можете участвовать в социальной программе «Молодой семье – доступное жилье», остановите свой выбор на одном из коммерческих ипотечных продуктов. Бесспорное преимущество программ коммерческой ипотеки – это прежде всего возможность в максимально короткие сроки решить свой жилищный вопрос, представив в банк минимальный пакет документов. Однако оформление кредита имеет при этом ряд ограничений. Так, одним из обязательных условий банков является наличие определенного стажа на последнем месте работы. Кроме того, один из существенных «минусов» ипотеки для нельготных категорий граждан – достаточно высокие процентные ставки.

В Московском ипотечном агентстве процентная ставка по кредиту «Классический» составляет 19,7% годовых. Оформление кредита возможно на срок от 1 до 30 лет с первоначальным взносом от 40% стоимости приобретаемой квартиры.

Крупнейшая кредитная организация страны — Сбербанк РФ — с февраля 2004 года предлагает ипотечный кредит «Молодая семья». Претендовать на него могут супруги, если хотя бы один из них не достиг 35-летнего возраста, или неполная семья, в которой мать или отец моложе 35 лет. Сбербанк готов выдавать кредиты и в рублях, и в иностранной валюте. Ставка по рублевым кредитам составляет 16% годовых, по валютным — 11%. Максимальный размер займа для молодой семьи с ребенком (детьми) составляет до 90% стоимости квартиры. Для семьи без детей размер кредита достигает лишь 70% цены объекта недвижимости. Базовый срок кредитования — до 15 лет. Кредит предоставляется на приобретение или строительство объекта недвижимости: квартиры, комнаты, жилого дома, земельного участка с построенным (строящимся) домом. Недвижимость должна быть расположена исключительно на территории Российской Федерации. Условием предоставления кредита является наличие обеспечения.

Сегодня российское правительство принимает комплекс мер по обеспечению нуждающихся семей комфортным и доступным жильем. Как заявил президент Дмитрий Медведев, в условиях кризиса на помощь государства могут рассчитывать ипотечные заемщики, потерявшие работу или оказавшиеся в трудной жизненной ситуации. При этом лидирующие позиции государственного сектора на рынке недвижимости позволят защитить потребителей от спекуляции жильем. По прогнозам президента, стоимость жилья экономического класса с учетом строительных инвестиций не должна превышать 30 тыс. рублей за квадратный метр.

Таким образом, благодаря комплексному реформированию в сфере развития жилищного строительства жилье, купленное по ипотечным программам, в ближайшие годы станет доступным каждой молодой семье.

Источник http://credit.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2009/07/10/76422.shtml