О надвигающихся проблемах на рынке ипотечного кредитования заговорили довольно давно. Главным образом это было связано с американским ипотечным кризисом. Основной проблемой ипотеки в США стали sub-prime кредиты, т.е. продукт с высокой степенью риска. Высокая конкуренция среди финансовых институтов Соединенных Штатов привела к тому, что кредиты выдавали, в том числе и тем, кто имеет плохую кредитную историю, сложности с подтверждением дохода и без первоначального взноса. В тот момент, когда рост цен прекратился, а ставка по ипотечному кредиту чуть выросла, на рынке и возник кризис. Многие собственники просто не смогли более расплачиваться по ипотеке.

Год назад российские аналитики говорили, что проблемы США нас не затронут, американцы преподали нам хороший урок, отбор заемщиков стал более жестким, расширился пакет документов, более продолжительной и тщательной стала процедура их проверки, стало сложнее подтверждать доходы, ужесточились требования к залоговому обеспечению, продолжает Гаджиев. Это привело к тому, что кредиты без первоначального взноса практически исчезли с российского рынка. Тогда многие думали, что эти меры помогут обезопасить ипотечную систему страны.

Когда ситуация на мировых финансовых рынках начала ухудшаться, российские банки отреагировали на это небольшим повышением ставок.

Однако, ситуация ухудшалась с каждым месяцем

На данный момент средние ставки в рублях сегодня находятся на уровне 13–16%, в валюте – 11–14%, в зависимости от первого взноса и формы подтверждения дохода. Ужесточились программы кредитования и требования к заемщикам.

Однако на рынке еще можно найти ипотеку и без первого взноса, и ипотеку по декларации, то есть без официального подтверждения доходов работодателем. Некоторые банки перестали выдавать займы в валюте, некоторые декларируют оптимизацию ставок именно по валютным кредитам.

Вот только основые проблемы ипотечного кредитования

1. Рост процентных ставок. Банки больше не могут находить источники дешевого долгосрочного финансирования. В общем и целом рост процентных ставок ведет к увеличению процентных выплат, что приводит к двум взаимосвязанным последствиям: потенциальный заемщик может либо рассчитывать на меньшую сумму кредита, либо ежемесячно придется отдавать банку гораздо больше денег.

2. Ужесточение требований к заемщикам. Дифференцированный подход, которого в последнее время придерживается большинство банков, подразумевает отсев различных групп нежелательных клиентов. Банки перестраховываются, так как не хотят столкнуться с массовым невозвратом кредитов, если ситуация в экономике ухудшится.

3. Увеличение сумм первоначального взноса. Программы предоставления ипотечных кредитов на 100% стоимости недвижимости сегодня свернуты. Банки минимизируют риски, среди которых риск снижения стоимости залога: никто не поручится, что на фоне ухудшения макроэкономической конъюнктуры цены на недвижимость не начнут снижаться.